감정평가서 위치·이용상황 확인 핵심 항목 총정리

소재지 표시와 실제 위치 대조

감정평가서 첫머리에는 지번 주소와 도로명 주소가 함께 나옵니다. 등기부, 매각물건명세서에 적힌 주소와 감정평가서 소재지가 정확히 일치하는지 먼저 대조해야 합니다. 특히 다세대·다가구 건물은 동·호수 표기가 실제 현황과 다르게 등록된 사례가 있어 주의가 필요합니다.

공부상 지목과 현황 이용상황 비교

토지대장의 지목(전, 답, 대지, 잡종지 등)과 감정평가서에 기재된 현황 이용상황이 다른 경우가 있습니다. 예를 들어 지목은 '전'이지만 실제로는 나대지로 방치되어 있거나 주차장으로 쓰이는 경우, 향후 용도 변경이나 활용에 제약이 생길 수 있으므로 반드시 비교해서 봐야 합니다.

건물 용도와 위반건축물 여부

건축물대장상 용도와 실제 사용 용도가 일치하는지, '위반건축물'로 표기되어 있는지 확인이 필요합니다. 위반건축물은 이행강제금 부과 대상이 될 수 있고 대출이나 향후 매도에도 영향을 줄 수 있습니다. 감정평가서에 관련 언급이 있는지 살펴보세요.

도로 접면 상황과 맹지 여부

토지가 도로에 직접 접해 있는지, 접해 있다면 폭은 어느 정도인지도 중요한 확인 사항입니다. 도로에 접하지 않은 이른바 '맹지'는 건축 인허가나 향후 가치 평가에 큰 영향을 미칩니다. 감정평가서의 위치도, 현황사진, 도로 접면 설명을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

주변 환경과 제시외 건물

인근 이용상황(주거지역, 상업지역, 공업지역 등)과 주변 시세, 개발 여건도 함께 기재되어 있는지 살펴봅니다. 또한 감정평가 대상에 포함되지 않은 '제시외 건물'이 존재하는 경우 낙찰 후 별도 분쟁이 생길 수 있어 유의해야 합니다.

전문가 확인이 필요한 부분

• 위반건축물 여부와 이행강제금 규모는 관할 구청 건축과 확인이 필요합니다.
• 맹지 여부에 따른 건축 가능성은 토목·건축 전문가 상담이 필요합니다.
• 제시외 건물의 권리관계는 법률 전문가 검토가 필요합니다.
• 감정평가액 자체의 적정성 판단은 개별 사안에 따라 다를 수 있어 단정하기 어렵습니다.

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